当前房地产业面临的问题及对策研究

发布时间:2019-08-21 来源: 短文摘抄 点击:


  摘 要:改革开放以来,我国的房地产业经过了一、二十年的快速发展,已经成为了国民经济的支柱产业,也大大改善着国民的生活水平。单从住宅上讲,从1980年开始到2006年,全国共增加住宅88.6亿平方米,让将近5亿城市居民的居住面积,增加了将近十平方米,可谓功劳不小。但是,近几年来,在房地产业快速发展的过程中,越来越显现出一些问题,探究这些问题,寻找合理的对策,将对我国房地产业今后的健康发展有些重要的意义。
  关键词:房地产;问题;对策;直接融资 
  中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1672-3198(2008)05-0014-03
  
  住房是广大人民的生活必需品,有人说“小康不小康,关键看住房。”可见,住房问题直接关系到千家万户的生活水平,关系到老百姓的安居乐业,关系到社会公平和谐的实现。如今,虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚,历史短,发展过于迅速,在很多方面还存在着不同程度的问题,阻碍着这个行业的健康发展。因此,在房地产行业表面繁荣,房价持续攀升的今天,我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题,并且探讨出有效地解决途径,以促进中国房地产业健康的发展。
  
  1 当前中国房地产业存在问题
  
  1.1 土地供应环节不够规范
  1988年,国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让,定期出让土地使用权。同年12月通过《土地管理法》的修改议案,规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。从此,土地使用权由无偿划拨转为有偿出让,供应环节由政府操作。虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式,是为了避免暗箱操作,实现公平、公开,透明操作,但是随着成交土地价格不断攀升,房地产产品的成本大大提高,房价大幅度上涨,我们不禁担心,这样下去如果土地价格不能得到合理的控制,对整个房地产业的影响将是非常大的。
  有一组数据:“2007年全国土地出让收入近13000亿,”; “自04年河南省郑州市农科路400余亩地块以173万每亩天价被思达金基投资组合拍得以后,历经两年酝酿,蓝堡湾诞生,目前均价8500/m2,昔日 ‘地王’催生了今日‘房王’”;“郑州‘地王’在2008年的第一拍被刷新,每亩约合633.2万元,荣膺‘新地王’”;“2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%,涨幅提高了2.1个百分点。”……从这些数据中,我们不难看出随着土地成交价格的不断刷新,房价不断攀高。如今的房地产业与“经济增长”密切相关,大多数城市的经济增长很大程度靠房地产拉动。经济增长就是政绩,决定地方官员乌纱帽大小。在中国,凡是与乌纱帽紧密相关的事情特别容易“火”,有些地区,政府卖地收入已经占到财政收入一半左右。1998年,中国各地方政府卖地收入为97亿元,到2007年,这个数字魔术般地变成了13000亿元。通过计算我们发现,土地费用占房地产价格20%~40%,政府税费收入占30%~40%。总计起来,地方政府在房地产上的收入占整个房地产价格的50%~80%。这个数字可谓是惊人的,换句话说,老百姓买房子掏的钱很大一部分成了政府的经济收入,成为了当地政府的GDP值中一个重要的组成部分,那么中国GDP总额在2007年增长了11.3%就不足为奇了。
  1.2 房地产开发过分依赖银行贷款,资金来源结构单一
  《2007房地产蓝皮书:中国房地产发展报告NO.4》中指出,房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征,资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。其中预收款也间接地来自银行贷款。不少购房者除首付房款20%外,其余80%可能都来自银行。
  据统计,目前银行贷给房产行业的资金比例过大,而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重,两者均超过60%。这个数值是偏危险的。银行给房地产行业的资金过大,会影响到其他行业的正常发展,而房地产商一半以上资金依靠贷款,一旦房地产行业热度消退,银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。
  1.3 房地产投资偏热,行外资金比重增加
  从福布斯100名排行榜上,近两年,有50%以上的人與房地产有直接或间接的关系,可见房产业的利润比较“可观”。因此很多其他行业,比如联想、深圳赛格、惠州TCL、创维、中谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州日化龙头企业立白集团、中国东方航空等企业都在涉足房地产。经济学家杨帆教授曾在2004年提醒房地产业:一直被各界认为是利润率较高的房地产业,2002年以来成为各种资金涌入的焦点,外来资金搞房地产、外行搞房地产的现象,应十分值得注意。大量的资金涌入地产市场,拉动了土地价格的飞速上涨。然而,大量热钱集中于土地并没有创造出应有的财富增值,反而限制了其它行业的金融支持。有些城市,超过50%的其他行业都转而进入房地产行业投资。
  1.4 房地产供求的结构性矛盾突出
  2006年以来,我国房地产市场出现局部过热。而结构性矛盾成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大高于住宅投资;二是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升,从而加剧了总量的矛盾;三是社会保障型住宅数量有限,多数低收入家庭不能受益;四是投资者大量囤积新房,使得二手房源不能充分释放,有效供给不足;五是城市改造过程中带来的被动需求过多,也加剧了需求的增长带来的房价上涨。
  1.5 消费者的理念有待更新
  受中国传统思想的影响,“居者有其屋”在许多人心中有根深蒂固的狭义性理解,“有其屋”变成了自有产权房,只有产权属于自己的才算“有房”。其实,“居者有其屋”不等于“居者购其屋”。即使在发达国家和地区,都存在20~40%的租房家庭比例,尤其是年轻人,过早的背上沉重的还贷压力,不利于下一步个人事业的发展和生活水平的提高。另外, 租房有利于人口的流通,符合未来发展的趋势。
  
  2 面对以上问题,我们应该采取举措,确保房地产业健康发展
  
  2.1 完善土地供应制度,严格监控土地增量供应环节
  依法出让土地是政府的职能之一,这个环节对整个房地产业影响巨大。
  (1)合理控制土地价格。近几年,出让土地给政府带来巨大的财政收入,有些城市出让土地所带来的收入占到总收入的一半以上。于是,有些缺乏长远眼光的政府,急于得到眼前的利益,实现自己任期的政绩,用高价拍卖土地来拉动GDP的巨大增长,促使房地产行业发展偏热。为了避免投资过热,政府应该合理的控制土地价格,引导房价,促进房地产健康发展,让多数百姓能够买得起住房。
  (2)减少住房开发过程中政府收费(税)环节。在房地产行业的繁荣时期,土地供不应求。政府为了得到更多的收入,设置了名目繁多的收费项目,除了土地出让金和双重配套费外,还要收蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘测费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线只能隔阂竣工图设计费、电力委托费等多达50余项,涉及25个部门,总计占房价的30~40%。数据显示:“重庆市2007年房地产建筑两项税费收入400亿,占到地税收入的50.8%”;“四川省2007年房地产建筑税费收入上升67%”; “北京东区国际公寓项目,土地成本在5000元左右,建筑成本在3500元左右,税费大约在8000元左右,售价在2万左右”……因此减少政府收费环节,是势在必行的。

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